Agevolazioni prima casa: novità nella legge di stabilità

Di Iacopo Chianese In Immobiliare, Riforme Il 12 Gennaio 2016

La legge di stabilità per il 2016 (l. 28 dicembre 2015 n. 208) ha introdotto un’importante novità per tutti coloro che intendono acquistare un immobile usufruendo delle agevolazioni “prima casa”.

I requisiti per l’acquisto della prima casa

Fino ad oggi i requisiti per poter beneficiare dell’agevolazione, che prevede un aliquota del 2% in luogo di quella ordinaria pari al 9%, erano essenzialmente tre:

• l’avere la residenza nel Comune ove è situato l’immobile ovvero l’impegno a trasferirla entro diciotto mesi dall’acquisto;
• il non avere la disponibilità di un altro immobile adatto a soddisfare le esigenze abitative nello stesso Comune (anche se non acquistato con le agevolazioni prima casa);
• il non aver usufruito delle agevolazioni prima casa per acquistare un altro immobile in tutto il territorio nazionale.

La novità

La legge di stabilità, al comma 55, va ad incidere proprio su quest’ultimo punto stabilendo che l’aliquota del 2% per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il terzo dei requisiti di cui sopra e, conseguentemente, sia attualmente proprietario di una “prima casa”, a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto di acquisto del nuovo immobile.

In altre parole è consentito procedere all’acquisto usufruendo delle stesse agevolazioni prima casa già precedentemente utilizzate per acquistare un altro immobile con l’unico vincolo di dover alienare la prima proprietà entro un anno dal nuovo acquisto.

Se non si procede all’alienazione entro l’anno dal nuovo acquisto le conseguenze sono analoghe a quelle previste per i casi di decadenza dalle agevolazioni fiscali prima casa già in vigore e precisamente:

• verrà richiesta la differenza tra l’imposta pagata e quella dovuta (si passa quindi dal 2% al 9%);
• verrà comminata una sanzione pari al 30% sulla somma dovuta;
• sempre sulla somma dovuta saranno applicati gli interessi al tasso legale.

I punti dubbi

Acquisto di una nuova prima casa nello stesso Comune dove è situata quella precedente

Da una prima interpretazione della norma la nuova procedura sembrerebbe non essere utilizzabile da chi è già proprietario di un altro immobile nel medesimo Comune di quello che si intende acquistare in quanto la norma deroga espressamente solo al terzo dei requisiti sopra richiamati ma non al primo né al secondo.

Se questa interpretazione fosse confermata si potrebbero verificare le seguenti ipotesi:

• Tizio è proprietario di una prima casa in Roma e intende acquistare una nuova prima casa in Milano: in questo caso Tizio avrà diritto di chiedere le agevolazioni prima casa per il nuovo acquisto con l’obbligo di vendere la casa in Roma entro un anno dalla data di acquisto di quella in Milano;
• Tizio è proprietario di una casa in Milano (non importa se acquistata con o senza agevolazioni prima casa) e intende acquistare un nuovo immobile in Milano usufruendo delle agevolazioni prima casa: in questo caso Tizio NON ha diritto alle agevolazioni perché non soddisfa il secondo requisito sopra riportato (il non avere la disponibilità di un altro immobile adatto a soddisfare le esigenze abitative nello stesso Comune) che non viene modificato dalla legge di stabilità.

E’ chiaro che questa interpretazione, basata sul tenore letterale della nuova legge, porterebbe a dei risultati potenzialmente iniqui. Sarebbe quindi auspicabile un intervento del legislatore o, quanto meno, un’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate in merito.

Il credito di imposta

Un altro punto non affrontato direttamente dalla legge di stabilità è quello relativo all’eventuale credito di imposta spettante a seguito del nuovo acquisto agevolato.

Fino ad oggi infatti, essendo obbligatoria la vendita della prima casa prima di poter chiedere nuovamente le agevolazioni in parola, l’imposta di registro pagata per il primo acquisto poteva essere detratta dall’imposta dovuta per l’acquisto della nuova prima casa.

Con la nuova procedura sembrerebbe potersi sostenere che il credito di imposta nasca quando, entro l’anno dal nuovo acquisto, si proceda alla vendita del vecchio immobile. Se così fosse, come appare più che probabile, si dovrebbe concludere che il credito di imposta potrà essere utilizzato in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui è sorto il credito stesso.

Anche in questo caso tuttavia occorrerà attendere che l’amministrazione finanziaria si pronunci al riguardo.