Vendere casa, passo per passo
Chi vende ha un vantaggio che non usa quasi mai: può preparare tutto prima. Le cose che fanno saltare un rogito riguardano quasi sempre l’immobile, non l’acquirente, e si sistemano solo se si scoprono per tempo.
Ti manca ancora
Per la tappa in cui sei hai tutto. Puoi spuntare anche le tappe successive per portarti avanti.
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Prima di mettere in vendita
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È il momento in cui conviene fare le verifiche, quando non c’è ancora nessuno che aspetta. Un problema scoperto adesso è una pratica; scoperto quando l’acquirente ha la banca pronta, è una trattativa persa.
Che cosa serve a questo punto
La conformità è la cosa che fa saltare i rogiti
Una veranda chiusa, un bagno spostato, una parete tolta: se non risultano in planimetria o non hanno il loro titolo edilizio, l’atto non si può fare finché non si sistema. Verificarlo adesso costa una visura; verificarlo il giorno del rogito costa la vendita.
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Arriva una proposta
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L’acquirente firma una proposta e versa di solito un assegno a titolo di caparra. Finché non la accetti, non è successo niente. Nel momento in cui la accetti, il contratto è concluso.
Che cosa serve a questo punto
Accettare vincola te quanto lui
Dal momento dell’accettazione non puoi più vendere ad altri, nemmeno a chi offrisse di più. Prima di firmare l’accettazione conviene aver letto le condizioni: termini, caparra, e l’eventuale clausola che subordina tutto al mutuo dell’acquirente.
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Il compromesso
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Si fissa per iscritto l’impegno reciproco: prezzo, termini, caparra, chi paga cosa. Da qui in avanti la data del rogito dipende in buona parte dalla banca dell’acquirente.
Che cosa serve a questo punto
Le spese condominiali deliberate ti seguono
I lavori deliberati prima della vendita restano a carico di chi era proprietario al momento della delibera, salvo diverso accordo. È una voce che si scopre tardi e crea discussioni: meglio metterla per iscritto nel compromesso.
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Preparare l’atto
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Il notaio raccoglie i documenti, fa le visure ipotecarie e catastali e prepara il testo. Se sull’immobile c’è ancora un’ipoteca, è il momento di organizzarne l’estinzione.
Che cosa serve a questo punto
L’ipoteca si cancella da sé
Non serve un atto per toglierla: estinto il mutuo, l’articolo 40-bis del Testo unico bancario mette l’adempimento a carico della banca, che deve trasmettere la comunicazione di cancellazione senza costi per te e senza passare dal notaio. Quello che conviene fare è verificare con una visura che sia stata eseguita davvero prima del rogito: se la banca è in ritardo si sollecita, ma è una questione di tempi, non di spesa.
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L’atto
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Il notaio legge l’atto e riceve le firme. Il saldo del prezzo viene consegnato in quel momento, e con esso di solito passano le chiavi.
Che cosa serve a questo punto
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Dopo la vendita
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Il notaio registra e trascrive. A te restano gli adempimenti che riguardano te: le utenze e, in certi casi, le imposte sul guadagno.
Che cosa serve a questo punto
La plusvalenza, se vendi entro cinque anni
Se rivendi entro cinque anni dall’acquisto e ci hai guadagnato, il guadagno è tassabile — salvo che l’immobile sia stato per la maggior parte del tempo l’abitazione principale tua o dei tuoi familiari. Conviene parlarne prima del rogito, perché si può scegliere come tassarlo.
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