Comprare casa, immobili e mutui
Comprare, vendere, ipotecare: gli atti che riguardano gli immobili, e quello che conviene sapere prima.
Lo studio segue la compravendita dall’inizio: dal contratto preliminare fino alla registrazione e alla voltura catastale, passando per i controlli che decidono se l’atto si può fare davvero.
Gli atti di cui ci occupiamo
- Compravendita
- Il trasferimento della proprietà di una casa, di un box, di un terreno. Il notaio verifica che chi vende sia davvero proprietario, che sull'immobile non gravino ipoteche o pignoramenti, e che i dati catastali corrispondano.
- Donazione di immobile
- Trasferire una casa senza corrispettivo, di solito a un figlio. Va pensato guardando avanti: quello che si dona oggi rientra nei conti il giorno in cui si aprirà la successione, insieme a quello che ricevono gli altri.
- Contratto preliminare
- Il compromesso. Registrato e trascritto, mette l'acquirente al riparo fino al rogito: se nel frattempo il venditore vende ad altri o subisce un pignoramento, la trascrizione lo protegge.
- Mutuo
- L'atto con cui la banca eroga il denaro e iscrive ipoteca. Di solito si firma subito dopo la compravendita, nello stesso incontro.
- Surroga e sostituzione di mutuo
- Spostare il mutuo a un'altra banca a condizioni migliori. La surroga, per legge, non costa nulla a chi la chiede.
- Cancellazione di ipoteca
- Nella grande maggioranza dei casi non serve: estinto il mutuo, l'articolo 40-bis del Testo unico bancario mette la cancellazione a carico della banca, senza atto notarile e senza costi. L'atto di assenso resta per i casi che quella procedura non copre.
- Permuta
- Due immobili che si scambiano, con o senza conguaglio.
- Divisione
- Sciogliere una comproprietà — fra eredi, fra ex coniugi, fra soci — assegnando a ciascuno la sua parte.
Quello che conviene sapere
Le agevolazioni «prima casa»
Riducono sensibilmente le imposte, ma chiedono requisiti precisi su residenza, categoria catastale e altri immobili posseduti. Vanno verificate prima di firmare, non dopo: si perdono con più facilità di quanto si creda, e la revoca arriva anni dopo con sanzioni e interessi.
La provenienza donativa non è più un ostacolo
Per decenni comprare un immobile ricevuto in donazione è stato un problema: gli eredi del donante potevano rivendicarlo anche a distanza di molti anni, e molte banche rifiutavano il mutuo su quella provenienza. La Legge 2 dicembre 2025, n. 182 ha riscritto la regola: chi acquista a titolo oneroso non è più esposto all'azione di restituzione, e al legittimario leso resta un diritto in denaro nei confronti di chi ha ricevuto la donazione. Dal 18 giugno 2026, chiusa la finestra transitoria, la protezione vale anche per le successioni aperte prima della riforma.
Conformità catastale e urbanistica
La planimetria depositata in catasto deve corrispondere allo stato dei luoghi, e i lavori fatti nel tempo devono avere il loro titolo edilizio. Una difformità scoperta il giorno del rogito lo fa saltare: è il controllo che conviene anticipare di più. Il modo più sicuro di farlo è l'accesso agli atti presso il Comune, affidato a un tecnico di fiducia. Il notaio verifica ciò che risulta dai registri e dagli atti, ma non è un tecnico urbanista: su questa materia le sue competenze sono limitate.
Approfondimenti
Il giorno del rogito: che cosa porti, come si paga, quando prendi le chiaviIl giorno del rogito porta un documento d'identità valido, il codice fiscale, gli assegni circolari intestati come concordato tra le parti e confermato dal notaio, e la ricevuta del bonifico se hai già versato. Qui trovi che cosa serve, come si paga e che cosa può far saltare l'atto.
Comprare una casa che arriva da una donazioneSì, si può, e non è più il problema che è stato per decenni. La Legge 2 dicembre 2025, n. 182 ha tolto a chi compra a titolo oneroso il rischio di vedersi rivendicare la casa dagli eredi del donante.
Mutuo unilaterale e mutuo tradizionale: che cosa cambia per chi compra e per chi vendeNel mutuo unilaterale davanti al notaio c'è solo chi chiede il mutuo: la banca non partecipa all'atto. La proprietà passa con la firma dell'atto di vendita, mentre il denaro del mutuo parte dopo, quando il notaio comunica alla banca che gli atti sono stati stipulati. Chi vende deve saperlo prima dell'atto.
Conformità catastale: chi la dichiara, chi la paga, quanto ci vuoleLa conformità catastale la dichiara chi vende, nell'atto. Se i dati catastali o la planimetria non corrispondono allo stato reale dell'immobile, l'atto di vendita non si può fare: la legge lo vieta espressamente. Il costo per regolarizzare una difformità è a carico del venditore, salvo diverso accordo tra le parti.
Quanto tempo passa dal compromesso al rogito e chi fa che cosa, in che ordineIl tempo tra compromesso e rogito non è fisso: dipende da quello che stabilite nel preliminare e dalla catena di passaggi che devono completarsi prima della stipula. Qui trovi l'ordine in cui quei passaggi si incastrano, chi se ne occupa e quali blocchi possono far slittare tutto il resto.