Comprare una casa che arriva da una donazione

Com’era, e perché faceva paura

Chi riceve una casa in donazione ne diventa proprietario a tutti gli effetti. Ma alla morte del donante i suoi eredi più stretti — coniuge, figli, in mancanza di figli i genitori — hanno diritto a una quota del patrimonio che la legge riserva loro, la legittima. Se le donazioni fatte in vita avevano eroso quella quota, l’erede leso poteva agire per ottenerla.

Il punto dolente non era questo: era che l’azione arrivava fino al bene, e quindi fino a chi lo aveva comprato nel frattempo. Un acquirente estraneo alla famiglia, che aveva pagato il prezzo pieno, poteva ritrovarsi a dover restituire la casa per una vicenda ereditaria di cui non sapeva niente.

Le conseguenze pratiche erano due, e le conosce chiunque abbia provato a vendere una casa ricevuta in donazione: gli acquirenti si tiravano indietro, e le banche rifiutavano il mutuo perché quell’immobile era una garanzia fragile.

Che cosa è cambiato

La Legge 2 dicembre 2025, n. 182 ha riscritto gli articoli 561 e 563 del codice civile. La tutela del legittimario resta intera, ma cambia oggetto: da reale diventa patrimoniale.

In concreto:

• l’azione di restituzione non si esercita più contro chi ha comprato a titolo oneroso dal donatario;
• il legittimario leso ha un diritto di credito in denaro verso chi ha ricevuto la donazione, pari a quanto serve a reintegrare la sua quota.

Chi ha subito il torto continua a essere tutelato. Semplicemente, il conto lo regola con chi ha ricevuto la donazione, non con l’estraneo che ha comprato.

Da quando

La legge è in vigore dal 18 dicembre 2025 e si applica alle successioni aperte da quella data.

Per quelle aperte prima c’è stata una finestra: fino al 18 giugno 2026 il legittimario poteva notificare e trascrivere per conservare il vecchio regime. Quella finestra è chiusa. Da allora la nuova disciplina vale anche per le successioni anteriori alla riforma.

È il motivo per cui, se qualcuno ti presenta ancora la provenienza donativa come un rischio, sta usando un’informazione superata.

Che cosa resta vero

La riforma non ha cancellato tutto, e le cose che restano riguardano persone diverse dall’acquirente.

• Fra gli eredi non è cambiato niente. Quanto è stato donato in vita rientra nei conti al momento della successione. È lì che una donazione può risultare equa o creare una lite, ed è la ragione per cui una donazione va pensata guardando avanti.
• Chi riceve a titolo gratuito non ha la stessa protezione. La tutela vale per chi compra pagando; chi a sua volta riceve in dono resta esposto.
• Se la domanda di riduzione era già trascritta prima dell’acquisto, la situazione è diversa: è una circostanza che risulta dai registri, ed è fra le cose che il notaio verifica prima dell’atto.

E il mutuo?

Il motivo giuridico per cui le banche rifiutavano non esiste più: l’immobile donato non è più una garanzia fragile.

Le politiche di credito, però, si adeguano con i loro tempi, e ogni istituto decide da sé. Se una banca oppone ancora la provenienza donativa, vale la pena chiedere che sia riesaminata alla luce della riforma — ma non possiamo prometterti la risposta di una banca.

In pratica, se stai comprando

1. Chiedi l’atto di provenienza prima di firmare la proposta: dice subito se la casa arriva da una donazione, da un acquisto o da una successione.
2. Se è una donazione, non serve tirarsi indietro per questo motivo.
3. Portala al notaio insieme al resto: le verifiche sui registri si fanno comunque, e sono quelle che chiudono il discorso.