Comprare casa, passo per passo
La sequenza vera di una compravendita, dal momento in cui hai trovato la casa a quando sei proprietario. Dichiara dove sei e vedi che cosa serve adesso — non tutto insieme.
Ti manca ancora
Per la tappa in cui sei hai tutto. Puoi spuntare anche le tappe successive per portarti avanti.
1 di 7
Hai trovato casa
Sei qui
Hai scelto l’immobile e non hai ancora firmato niente. È il momento in cui si hanno più margini e meno vincoli: tutto quello che si scopre adesso costa poco, e tutto quello che si scopre dopo costa molto.
Che cosa serve a questo punto
Se la casa arriva da una donazione, oggi non è più un problema
Era il caso che faceva saltare più acquisti: gli eredi del donante potevano rivendicare l’immobile anche molti anni dopo, e molte banche per questo rifiutavano il mutuo. La Legge 2 dicembre 2025, n. 182 ha tolto quell’azione nei confronti di chi compra a titolo oneroso, e dal 18 giugno 2026 — chiusa la finestra transitoria — la regola vale anche per le successioni aperte prima. Se qualcuno te lo presenta ancora come un rischio, sta usando un’informazione vecchia.
2 di 7
La proposta di acquisto
Sei qui
Si firma una proposta, di solito irrevocabile e accompagnata da un assegno. Finché il venditore non la accetta si può ancora tornare indietro; dal momento in cui la accetta il contratto è concluso.
Che cosa serve a questo punto
Una proposta accettata è già un contratto
Non è «un foglio senza valore» come si sente dire in agenzia: quando il venditore la sottoscrive, l’accordo c’è. Da quel momento tirarsi indietro ha un costo, di solito la caparra.
Condizionala al mutuo
Se l’acquisto dipende da un finanziamento, la proposta va condizionata all’ottenimento del mutuo. Senza quella clausola, una banca che dice di no lascia comunque vincolati.
3 di 7
Il mutuo
Sei qui
Si presenta la domanda alla banca, che valuta il reddito, fa periziare l’immobile e infine delibera. La delibera è il via libera; l’erogazione avviene il giorno dell’atto.
Che cosa serve a questo punto
La delibera non è il denaro
Fra il sì della banca e il bonifico c’è ancora la stipula. Fissare il rogito prima di avere la delibera in mano è la causa più comune dei rinvii.
4 di 7
Il compromesso, cioè il contratto preliminare
Sei qui
Le parti si impegnano a stipulare l’atto, fissano prezzo, termini e caparra. Non trasferisce la proprietà: crea l’obbligo di trasferirla.
Che cosa serve a questo punto
Registrarlo è obbligatorio, trascriverlo è la vera tutela
La registrazione è un adempimento fiscale. La trascrizione nei registri immobiliari, che si fa con il preliminare notarile, è un’altra cosa: mette al riparo se nel frattempo il venditore vende ad altri o subisce un pignoramento. Costa di più e vale molto di più.
La conformità si verifica ora
Planimetria che non corrisponde, lavori senza titolo edilizio, difformità catastali: sono le cose che fanno saltare un rogito il giorno stesso. Scoperte al compromesso si sistemano; scoperte all’atto, no.
5 di 7
L’atto
Sei qui
Il notaio legge l’atto alle parti, spiega quello che si sta firmando e riceve le firme. Se c’è un mutuo si firma subito dopo, nello stesso incontro, e la banca eroga.
Che cosa serve a questo punto
Si dichiara tutto
Prezzo, mezzi di pagamento, provvigioni: la dichiarazione in atto è resa sotto responsabilità penale, e una dichiarazione incompleta fa perdere anche le agevolazioni.
6 di 7
Registrazione, trascrizione e volture
Sei qui
Se ne occupa il notaio: registra l’atto, lo trascrive nei registri immobiliari e aggiorna l’intestazione al catasto. Poi consegna la copia autentica, che è il documento da conservare.
Utenze e TARI non le fa il notaio
Le volture di luce, gas e acqua e la dichiarazione TARI restano a carico dell’acquirente. È la cosa che più spesso si dà per scontata.
7 di 7
Sei proprietario
Sei qui
L’acquisto è concluso. Restano gli adempimenti che riguardano te e non l’atto, e uno di questi ha un termine da rispettare.
Che cosa serve a questo punto
Il trasferimento della residenza, se hai chiesto la «prima casa»
Le agevolazioni prima casa richiedono di trasferire la residenza nel Comune dell’immobile entro diciotto mesi dall’atto. È un termine che si dimentica facilmente, e la revoca arriva anni dopo con sanzioni e interessi.
Le spunte e la tappa restano su questo dispositivo, nel browser: non arrivano allo studio e non servono conti da aprire. Puoi anche stampare la pagina e portartela dietro.