Quanto valgono usufrutto e nuda proprietà
Dipende dall'età di chi tiene l'usufrutto, e l'età che conta è quella del giorno dell'atto, non di oggi. Rispondi a qualche domanda: la suddivisione compare subito. Non servono i tuoi dati.
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Alla data dell'atto
| Età | Usufrutto | Nuda proprietà |
|---|---|---|
| fino a 20 anni | 95% | 5% |
| da 21 a 30 anni | 90% | 10% |
| da 31 a 40 anni | 85% | 15% |
| da 41 a 45 anni | 80% | 20% |
| da 46 a 50 anni | 75% | 25% |
| da 51 a 53 anni | 70% | 30% |
| da 54 a 56 anni | 65% | 35% |
| da 57 a 60 anni | 60% | 40% |
| da 61 a 63 anni | 55% | 45% |
| da 64 a 66 anni | 50% | 50% |
| da 67 a 69 anni | 45% | 55% |
| da 70 a 72 anni | 40% | 60% |
| da 73 a 75 anni | 35% | 65% |
| da 76 a 78 anni | 30% | 70% |
| da 79 a 82 anni | 25% | 75% |
| da 83 a 86 anni | 20% | 80% |
| da 87 a 92 anni | 15% | 85% |
| da 93 a 99 anni | 10% | 90% |
Coefficienti in vigore dal 1° gennaio 2026. Valori aggiornati al 16 settembre 2026.
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Il calcolo è quello dell'acquisto della casa, con le percentuali di usufrutto e nuda proprietà che hai appena visto.
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Usufrutto e nuda proprietà, in due parole
La piena proprietà di una casa si può dividere in due diritti. Chi ha l'usufrutto la usa e ne ha i frutti: ci abita, oppure la affitta e incassa il canone. Paga le spese ordinarie e, di regola, l'IMU. Chi ha la nuda proprietà ne è proprietario, ma finché dura l'usufrutto non la usa; a suo carico restano le riparazioni straordinarie.
L'usufrutto non dura più della vita di chi lo ha. Quando finisce, il nudo proprietario diventa pieno proprietario senza bisogno di un altro atto.
Perché conta l'età di chi ha l'usufrutto
Un usufrutto per tutta la vita vale di più quanto più è giovane chi lo tiene, perché è destinato a durare di più. Per le imposte la stima non è libera: la legge fissa le percentuali in un prospetto, per fasce di età. A 70 anni l'usufrutto vale il 40% della piena proprietà e la nuda proprietà il 60%; a 80 anni l'usufrutto scende al 25%.
Conta l'età compiuta il giorno dell'atto, non quella di oggi: un compleanno prima del rogito può spostare la fascia, e il calcolo lo segnala. Con due usufruttuari insieme, con diritto di accrescimento fra loro, conta l'età del più giovane.
Il calcolo riguarda l'usufrutto vitalizio; per un usufrutto a tempo, per un certo numero di anni, le regole sono altre.
Quando si separano
- La donazione con riserva di usufrutto. Un genitore dona la casa ai figli e continua ad abitarci: ai figli va la nuda proprietà. Come si prepara una donazione: il percorso della donazione.
- L'acquisto diviso fra genitori e figli. Nello stesso atto i genitori comprano l'usufrutto e il figlio la nuda proprietà.
- La vendita della nuda proprietà. Chi è proprietario vende la nuda proprietà e continua ad abitare la casa per tutta la vita, come usufruttuario.
Le imposte
Se usufrutto o nuda proprietà si comprano, le imposte sono quelle dell'acquisto della casa, sulla parte che si compra: dove si usa il valore catastale, lo si moltiplica per la percentuale del diritto. Anche chi compra solo la nuda proprietà o solo l'usufrutto può avere i benefici «prima casa», se ha i requisiti.
Quando si compra la piena proprietà divisa nei due diritti, il calcolo li tiene distinti, ciascuno con i suoi benefici. Se i diritti li comprano persone diverse, le imposte ipotecaria e catastale si pagano per ciascun diritto. Il calcolo delle imposte, in questa pagina, si apre dopo la suddivisione.
Nelle donazioni e nelle successioni la divisione fra usufrutto e nuda proprietà si fa con le stesse percentuali, ma le imposte sono altre, con le loro franchigie: questo calcolo non le comprende.
Domande frequenti
Come si calcola il valore della nuda proprietà?
Si calcola prima l'usufrutto, con la percentuale che il prospetto fissa per l'età dell'usufruttuario il giorno dell'atto; la nuda proprietà è la differenza. A 70 anni, su una casa da 200.000 €, l'usufrutto vale 80.000 € e la nuda proprietà 120.000 €.
Quanto vale l'usufrutto a 80 anni?
Il 25% della piena proprietà, con i coefficienti in vigore dal 1° gennaio 2026; la nuda proprietà vale il 75%. A 60 anni l'usufrutto vale il 60%, a 90 anni il 15%.
Con due usufruttuari, quale età conta?
Se l'usufrutto spetta a due persone insieme, con diritto di accrescimento fra loro — per esempio due coniugi — conta l'età del più giovane: è quello il cui usufrutto è destinato a durare di più.
Quando l'usufruttuario muore serve un atto?
No. L'usufrutto si estingue e il nudo proprietario diventa pieno proprietario senza un nuovo atto, e sull'usufrutto che si riunisce alla nuda proprietà non si pagano imposte di successione.
Si può vendere la nuda proprietà e continuare ad abitare la casa?
Sì: si vende la nuda proprietà e si tiene l'usufrutto per tutta la vita. Il valore della nuda proprietà, ai fini delle imposte, dipende dall'età di chi tiene l'usufrutto; chi compra diventa pieno proprietario quando l'usufrutto finisce.