Conformità catastale: chi la dichiara, chi la paga, quanto ci vuole

Che cos’è la conformità catastale

Dal 1° luglio 2010, ogni atto che trasferisce un immobile deve contenere una dichiarazione: i dati catastali e la planimetria depositati in catasto corrispondono allo stato di fatto dell’immobile. Lo prescrive l’art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985 n. 52, introdotto dall’art. 19, comma 14, del decreto-legge 31 maggio 2010 n. 78, convertito con la legge 30 luglio 2010 n. 122.

Senza questa dichiarazione l’atto è nullo. Non annullabile: nullo. Il notaio non può riceverlo.

Chi fa la dichiarazione

La dichiarazione spetta a chi vende (o a chi dona, o a chi cede). Può farla personalmente nell’atto, oppure può essere resa — prima della stipula — da un tecnico abilitato: geometra, architetto, ingegnere. In questo secondo caso il tecnico redige un attestato di conformità che viene allegato all’atto o richiamato nel testo.

Il notaio non certifica la conformità catastale. Il notaio verifica che la dichiarazione ci sia e che sia resa nelle forme di legge; può anche individuare difformità evidenti confrontando la planimetria con quanto risulta da altri documenti. Ma la responsabilità della corrispondenza tra planimetria e stato di fatto resta di chi dichiara.

Che cosa si confronta, esattamente

Due cose, non una. La norma parla di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie: sono entrambi oggetto della dichiarazione.

• La planimetria: la piantina dell’immobile depositata presso l’Agenzia delle Entrate – Servizi catastali. Si confronta con lo stato reale dei luoghi.
• I dati catastali: la consistenza, la categoria, la classe, e con essi la rendita attribuita all’unità immobiliare. Devono descrivere l’immobile com’è davvero.

Perché una planimetria sbagliata costa più di quanto sembra

I due piani non sono indipendenti, ed è il punto che di solito sfugge.

Una difformità della planimetria porta spesso con sé una difformità dei dati catastali: se una stanza è stata divisa, se un balcone è diventato veranda, se è stato aggiunto un bagno, cambia la consistenza dell’immobile — e la consistenza è uno degli elementi su cui si calcola la rendita catastale.

Se la rendita cambia, cambiano le imposte. Tutte quelle che si calcolano su quel valore:

• in sede di acquisto, l’imposta di registro, quando si applica il prezzo-valore e la base imponibile si costruisce sulla rendita;
• e poi ogni anno, l’IMU e tutto ciò che dalla rendita dipende.

Quindi una planimetria non aggiornata non è solo un ostacolo formale alla stipula: può voler dire che l’immobile ha una rendita che non gli corrisponde, con conseguenze che durano nel tempo e riguardano chi compra.

Quando c’è una difformità

C’è difformità catastale quando la piantina non corrisponde allo stato reale. Alcuni esempi frequenti:

• un muro interno è stato spostato o abbattuto
• una stanza è stata divisa in due
• un bagno è stato aggiunto dove non c’era
• un balcone è stato chiuso e trasformato in veranda
• la distribuzione interna è stata cambiata rispetto a quanto depositato

Se la difformità dipende da lavori fatti senza aggiornare il catasto, serve un aggiornamento catastale (la cosiddetta variazione catastale, da presentare tramite la procedura DOCFA). Ma attenzione: se quei lavori sono stati fatti anche senza titolo edilizio, non basta aggiornare il catasto — serve prima regolarizzare la parte urbanistica. E questa è un’altra questione, più complessa.

Difformità catastale: chi paga

Il costo per eliminare la difformità — cioè per aggiornare la planimetria catastale e, se necessario, sanare la posizione urbanistica — grava sul venditore. È il venditore che deve consegnare l’immobile in condizioni tali da permettere l’atto di vendita, ed è il venditore che ha l’obbligo di rendere la dichiarazione di conformità.

Questo non è scritto in modo esplicito nella norma sulla conformità catastale, ma discende dall’obbligo generale del venditore di garantire che la cosa venduta sia conforme a quanto dovuto e di adempiere le obbligazioni che gli derivano dal contratto (artt. 1476 e 1477 c.c.).

Le parti possono però accordarsi diversamente: capita che l’acquirente si accolli l’aggiornamento catastale, ottenendo in cambio una riduzione del prezzo. Se c’è un accordo del genere, va messo per iscritto — possibilmente già nel preliminare.

Quanto tempo serve per regolarizzare

Dipende. Una semplice variazione catastale, quando non ci sono problemi urbanistici sottostanti, richiede un tempo che varia in base al tecnico incaricato e ai tempi di lavorazione dell’ufficio del catasto competente. Il tecnico che incarichi può darti una stima concreta.

Se invece la difformità catastale nasconde anche una difformità urbanistica — lavori fatti senza permesso o senza SCIA — i tempi si allungano perché serve prima un titolo edilizio in sanatoria (dove la legge lo consente). In questi casi l’atto di vendita può slittare di settimane o di mesi, e conviene affrontare il problema il prima possibile, non a ridosso della data fissata per la stipula.

Che cosa fare prima di mettere in vendita

Se stai vendendo, la cosa più utile che puoi fare è controllare la planimetria catastale prima ancora di cercare un acquirente. Procurati la planimetria aggiornata — puoi richiederla all’Agenzia delle Entrate, anche online se sei il proprietario — e confrontala con lo stato attuale dell’immobile.

Se noti differenze, rivolgiti a un tecnico. Meglio scoprirlo adesso che il giorno prima dell’atto di vendita.

Elenco pratico: documenti e verifiche

• Planimetria catastale aggiornata dell’immobile
• Visura catastale con i dati identificativi correnti
• Titoli edilizi relativi a eventuali lavori eseguiti (permesso di costruire, SCIA, DIA, concessione edilizia: quello che era in vigore al momento dei lavori)
• Attestato di conformità catastale del tecnico, se la dichiarazione non viene resa personalmente in atto
• Se c’è difformità: pratica di variazione catastale (DOCFA) a cura del tecnico, ed eventuale pratica urbanistica di sanatoria

Il ruolo del notaio

Il notaio non può ricevere l’atto di vendita se la dichiarazione di conformità manca o se risulta palesemente falsa. L’atto sarebbe nullo.

Prima della stipula, il notaio acquisisce la planimetria catastale e la allega all’atto. Se dalla documentazione emergono elementi di dubbio sulla corrispondenza tra planimetria e stato di fatto, lo segnala alle parti. Ma il notaio non fa sopralluoghi: il controllo fisico dell’immobile spetta al tecnico incaricato.

Se stai comprando e vuoi stare tranquillo, chiedi al venditore di produrre l’attestato di conformità di un tecnico abilitato prima dell’atto di vendita. Non è obbligatorio — la legge consente la dichiarazione personale del venditore — ma è una tutela in più.

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Se hai un dubbio sulla situazione catastale di un immobile che stai vendendo o comprando, puoi scriverci o telefonare: capire in anticipo se c’è una difformità costa molto meno che scoprirla a ridosso della stipula.