Quante imposte si pagano per comprare casa

Da chi compri cambia tutto

Prima ancora del prezzo, le imposte dipendono da chi vende. Le strade sono due.

Da un privato, o da un'impresa che vende senza IVA, si paga l'imposta di registro: il 9%, oppure il 2% con i benefici «prima casa», con un minimo di 1.000 €. Le imposte ipotecaria e catastale sono fisse, 50 € ciascuna.

Da un'impresa costruttrice, entro cinque anni dalla fine dei lavori o anche dopo se l'impresa sceglie l'IVA, si paga l'IVA: il 10%, il 4% con i benefici «prima casa», il 22% per le case di categoria A/1, A/8 e A/9. L'IVA si paga all'impresa, insieme al prezzo. Registro, ipotecaria e catastale diventano fisse, 200 € ciascuna.

Il prezzo-valore: quando le imposte non si pagano sul prezzo

Se una persona compra da un privato una casa per sé, il registro non si calcola sul prezzo ma sul valore catastale, che di solito è molto più basso. È il prezzo-valore: si chiede nell'atto, e vale anche per il box, la cantina o il posto auto, comprati con la casa o da soli.

Nell'atto il prezzo si scrive comunque per intero, com'è stato pattuito. Il valore catastale si ricava dalla rendita, e si può calcolare con lo strumento sul valore catastale. Vale anche per le case di categoria A/1, A/8 e A/9, che però non possono avere i benefici «prima casa». Per un ufficio, un negozio o un terreno, o quando compra una società, le imposte si pagano sul prezzo.

I benefici «prima casa», in breve

Abbassano il registro dal 9% al 2%, o l'IVA dal 10% al 4%, e riducono l'imposta sul mutuo. Spettano a chi compra una casa che non sia di categoria A/1, A/8 o A/9 e ha, in sintesi, questi requisiti:

• la residenza nel Comune dove si trova la casa, o l'impegno a trasferirla entro diciotto mesi; in alternativa, il Comune in cui si lavora;
• nessun'altra casa nello stesso Comune, da solo o con il coniuge, né in proprietà né in usufrutto, uso o abitazione;
• nessuna casa in tutta Italia comprata con i benefici, nemmeno per una quota, oppure l'impegno a venderla entro due anni.

Si perdono se le dichiarazioni fatte nell'atto non erano vere, se la residenza non arriva nei tempi, o se la casa viene venduta prima di cinque anni senza comprarne un'altra entro un anno. Il calcolo mostra quanto valgono; i requisiti si verificano con il preventivo, prima di firmare.

Se hai già comprato una «prima casa»

Chi vende una casa comprata con i benefici e ne compra un'altra con i benefici ha diritto a un credito d'imposta: l'imposta pagata sul primo acquisto si scala da quella del nuovo, fino all'imposta di registro dell'atto. Spetta a chi ricompra entro un anno dalla vendita, e anche a chi compra prima di vendere. Non riduce l'IVA, se si compra da un'impresa.

L'importo dipende da come è stato tassato il primo acquisto: nel calcolo si può indicare, ma va riscontrato sui documenti.

Il mutuo

Sul mutuo per comprare la casa si paga l'imposta sostitutiva: lo 0,25% dell'importo con i benefici «prima casa», il 2% senza. La trattiene la banca quando eroga il mutuo.

Tramite il notaio si versano invece la tassa ipotecaria, 35 €, e la tassa dell'Archivio notarile dell'atto di mutuo. Quest'ultima si calcola sull'iscrizione ipotecaria, che di solito è il 150%, il 180% o il 200% del mutuo, secondo la banca. Su come si firma il mutuo c'è un approfondimento: mutuo unilaterale e mutuo tradizionale.

Che cosa il calcolo non comprende

• l'onorario e le spese dell'atto, che sono nel preventivo, voce per voce;
• i costi della banca per il mutuo, come istruttoria e perizia, e la provvigione dell'agenzia;
• le imposte già pagate registrando il preliminare su caparra e acconti, che nella vendita da privato si scalano dal registro: il calcolo non le toglie, quindi semmai sbaglia per eccesso, mai per difetto.

Che cosa succede fra il compromesso e il rogito, e chi fa che cosa: il conto alla rovescia del rogito. Come si pagano, il giorno dell'atto: il giorno del rogito.