Il giorno del rogito: che cosa porti, come si paga, quando prendi le chiavi

Documenti personali

Ogni persona che firma l’atto deve presentarsi con:

• documento d’identità in corso di validità (carta d’identità o passaporto)
• codice fiscale (tessera sanitaria o tesserino)
• per i cittadini extra UE, anche il permesso di soggiorno

Se il documento è scaduto, anche di un solo giorno, il notaio non può procedere. Controlla la data di scadenza qualche settimana prima, non il giorno stesso.

Se intervieni tramite un procuratore, la procura va inviata allo studio almeno in bozza prima dell’atto, per verificare che sia idonea: è una verifica che non si può fare in dieci minuti davanti al notaio. L’originale cartaceo si può poi consegnare il giorno stesso della stipula. Il procuratore porta comunque i propri documenti d’identità e codice fiscale.

Il pagamento del prezzo: come funziona davvero

Il prezzo della casa non si paga in contanti. I mezzi ammessi sono l’assegno circolare e il bonifico bancario. La legge impone che nell’atto siano indicati analiticamente i mezzi di pagamento: numero dell’assegno, banca emittente, importo, data (art. 35, comma 22, d.l. 4 luglio 2006, n. 223, convertito in l. 4 agosto 2006, n. 248).

È preferibile che lo studio conosca i dati di ogni assegno o bonifico prima della firma. Non è obbligatorio, ma fa risparmiare tempo il giorno stesso e riduce la possibilità che nascano problemi.

Pagare con assegno circolare

L’assegno bancario non va bene. Non porta con sé alcuna garanzia di copertura: chi lo riceve non ha modo di sapere se sul conto ci sono davvero i soldi, e il venditore può legittimamente rifiutarlo. L’assegno circolare invece lo emette la banca a fronte di somme che ha già in mano: è per questo che è il mezzo che si usa.

Lo emette la banca, non tu, e va chiesto con qualche giorno di anticipo, indicando:

• l’importo esatto, concordato tra le parti e verificato dallo studio
• l’intestatario, che discende dagli accordi tra venditore e acquirente: lo studio controlla che l’intestazione corrisponda a quegli accordi, non decide a chi intestarlo
• la clausola di non trasferibilità, obbligatoria sopra la soglia fissata dalla normativa antiriciclaggio (d.lgs. 21 novembre 2007, n. 231)

Appena hai l’assegno, comunica allo studio il numero e la banca emittente.

Pagare con bonifico

Prima di tutto una cosa che genera equivoci: gli IBAN per i pagamenti sono sempre comunicati dalle parti interessate, mai dal notaio. L’unica eccezione è il caso in cui il prezzo vada depositato sul conto corrente dedicato del notaio. La verifica della correttezza degli IBAN spetta a chi paga e a chi riceve, non allo studio.

E una seconda, che conviene sapere prima di organizzarsi: il venditore può rifiutare un bonifico ordinario, perché è revocabile. Chi lo ha disposto può farlo tornare indietro, quindi finché non è irrevocabile non è un pagamento sicuro, ed è ragionevole che chi vende non lo accetti come tale.

Detto questo, il bonifico si presenta in due situazioni molto diverse fra loro.

Primo caso: il bonifico lo fa la banca che eroga il mutuo

Succede nei mutui cosiddetti unilaterali, quelli in cui alla stipula non è presente nessun funzionario della banca. È la banca a disporre il bonifico, nel momento in cui il notaio le comunica che l’atto di acquisto e quello di mutuo sono stati firmati.

Qui non ci sono difficoltà particolari: la banca assume l’obbligo di pagare direttamente con il notaio, e il mandato di pagamento è subordinato soltanto all’invio, da parte del notaio, della conferma che la stipula si è perfezionata.

Questa parte di prezzo viene dichiarata non pagata nella compravendita, ma si ha la certezza che lo sarà il giorno stesso, tramite un bonifico urgente — il cosiddetto BIR — eseguito direttamente dalla banca mutuante.

Secondo caso: il bonifico lo deve fare l’acquirente

È questo il caso problematico, e capita spesso: si arriva in studio pensando di poter fare il saldo con un bonifico dall’app della banca, al momento della firma.

Normalmente non funziona, per due ragioni:

• difficilmente si hanno massimali operativi adeguati sulle app bancarie;
• ancora più difficilmente si riesce a eseguire un bonifico istantaneo, che è l’unico che consente di dichiarare quella parte di prezzo come pagata.

Per questo si chiede di presentarsi in studio con il bonifico già eseguito e già accreditato — al venditore, oppure alla banca presso cui va estinto il suo mutuo.

Se ci si presenta senza aver fatto il bonifico e si scopre che non è possibile eseguirlo, per i massimali o perché non si può fare istantaneo, l’atto salta inevitabilmente.

I conti tecnici delle banche, e perché il giorno esatto conta

C’è un’ulteriore cosa da tenere presente quando c’è un mutuo del venditore da estinguere. Quei pagamenti si fanno con bonifico sui conti correnti tecnici delle rispettive banche, e questi conti spesso non accettano bonifici istantanei: accettano solo bonifici urgenti (BIR), che dalle app di home banking sono normalmente impossibili da eseguire.

Il mutuo deve essere estinto nel giorno preciso a cui si riferiscono i conteggi. Se il pagamento arriva anche solo il giorno dopo, il mutuo non viene chiuso.

Per questo, se si vuole procedere con bonifico, è imperativo prendere accordi dettagliati in anticipo sia con il notaio sia con il venditore sulla gestione delle modalità.

Se c’è un mutuo

Quando acquisti con mutuo, la banca eroga la somma solo dopo che il notaio ha letto e firmato sia l’atto di compravendita sia l’atto di mutuo. In pratica significa che la banca emette un assegno circolare, o dispone un bonifico, contestualmente alla stipula.

Tu non devi portare quell’assegno: lo porta il funzionario della banca o arriva tramite disposizione interna. Quello che devi portare tu è soltanto la differenza tra il prezzo e l’importo mutuato — il cosiddetto “saldo a tuo carico” — con le modalità che lo studio ti comunica prima.

La normalità è il pagamento contestuale alla firma — fatta eccezione per i mutui unilaterali di cui sopra, dove la quota mutuata si dichiara non pagata e arriva il giorno stesso con il bonifico urgente della banca. Al di fuori di quel caso le eccezioni sono poche, e vengono discusse con le parti prima della stipula: non sono sorprese che si scoprono davanti al notaio.

Le imposte e il compenso del notaio

Oltre al prezzo della casa, il giorno del rogito si pagano:

• le imposte dovute allo Stato (imposta di registro, imposta ipotecaria, imposta catastale e altri tributi eventuali), che il notaio incassa per tuo conto e versa all’erario. L’IVA, quando l’acquisto è soggetto a IVA, non passa dal notaio: è dovuta al venditore e fa parte del saldo del prezzo, non delle spese
• il compenso del notaio per l’attività professionale
• le anticipazioni sostenute dallo studio per visure, certificati e altre verifiche

Delle tre voci, l’unica che cambia da notaio a notaio è il compenso professionale. Le imposte e le anticipazioni sono fisse, perché dipendono dalla legge e dai costi dei registri. Lo studio ti comunica in anticipo l’importo complessivo. Il pagamento può avvenire con bonifico bancario in sede di stipula, oppure con assegno bancario o circolare intestati al notaio, non allo studio.

Le chiavi: quando passano di mano

Le chiavi si consegnano dopo la firma dell’atto, non prima. È il momento in cui il possesso dell’immobile passa dal venditore al compratore, salvo diverso accordo scritto tra le parti.

Se venditore e compratore hanno concordato una consegna anticipata (prima del rogito) o differita (dopo il rogito), l’accordo deve risultare nell’atto o in una scrittura separata. In mancanza di accordo, il venditore consegna le chiavi al compratore seduta stante, davanti al notaio.

Non esiste un obbligo di legge che imponga al venditore di consegnare tutte le copie delle chiavi in un momento preciso. Tuttavia l’atto indica di norma che la consegna avviene contestualmente alla stipula e il venditore dichiara di non trattenere copie. Se hai dubbi, chiedi che la clausola sia esplicita.

Lista da portare il giorno della firma

Stampa questa parte e controllala la sera prima.

• Documento d’identità in corso di validità (di ogni firmatario)
• Codice fiscale (di ogni firmatario)
• Assegno o assegni circolari con i dati già comunicati allo studio, oppure contabile del bonifico già accreditato
• Assegno o bonifico per imposte e compenso del notaio, nell’importo comunicato dallo studio
• Se c’è mutuo: il saldo a tuo carico, con le modalità concordate
• Eventuali documenti aggiuntivi che lo studio ti ha chiesto nei giorni precedenti (capita, ad esempio, per certificazioni tecniche o delibere condominiali ancora mancanti)

Che cosa succede se manca qualcosa

Se manca un documento d’identità valido, il rogito non si fa. Se manca un assegno o il bonifico non risulta accreditato, il rogito non si fa. Non è una scelta del notaio: l’atto pubblico richiede l’identificazione certa delle parti (art. 49 della legge notarile, l. 16 febbraio 1913, n. 89) e l’indicazione analitica dei mezzi di pagamento.

Meglio scoprire un problema il giorno prima che il giorno stesso. La pagina dedicata al conto alla rovescia prima del rogito spiega come organizzare le settimane precedenti.

Se vuoi chiarire i dettagli del pagamento o ricevere la lista personalizzata per il tuo atto, puoi chiedere un preventivo su /preventivi/.