Mutuo unilaterale e mutuo tradizionale: che cosa cambia per chi compra e per chi vende

Perché per il mutuo serve il notaio

Il codice civile non inserisce il mutuo nell’elenco degli atti che devono farsi per iscritto (art. 1350 c.c.): per il codice civile potrebbe essere stipulato anche a voce. Per i mutui concessi da una banca, però, la forma scritta è imposta a pena di nullità dall’art. 117, commi 1 e 3, del Testo unico bancario (d.lgs. 1° settembre 1993, n. 385). E in ogni caso la forma scritta serve ad avere la prova degli accordi raggiunti.

Per iscrivere l’ipoteca che garantisce il mutuo, invece, la sola forma scritta non basta. L’ipoteca si concede per atto pubblico o per scrittura privata (art. 2821 c.c.), e per iscriverla la firma di chi la concede deve essere autenticata o accertata giudizialmente (art. 2835 c.c.). È questo che porta il mutuo dal notaio.

Oltre a questo, il notaio svolge il consueto e indispensabile controllo di legalità sull’atto, e contribuisce a portare equilibrio tra un contraente forte, la banca, e il consumatore.

Le due modalità di stipula

Mutuo tradizionale (o bilaterale). Davanti al notaio si presentano, nello stesso momento, un rappresentante della banca e chi riceve il finanziamento. Non è diverso da qualsiasi altro atto o contratto.

Mutuo unilaterale. Davanti al notaio c’è solo chi riceve il mutuo. La banca gli ha già inviato la propria proposta, normalmente firmata digitalmente. Con atto pubblico il mutuatario accetta quella proposta e, nello stesso atto, concede l’ipoteca a garanzia: l’ipoteca può infatti essere concessa anche con dichiarazione unilaterale (art. 2821 c.c.).

Perché la forma unilaterale è consentita

Il contratto si conclude quando chi ha fatto la proposta — la banca — ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte, cioè del mutuatario (art. 1326 c.c.).

Dopo la stipula, il notaio informa la banca con una comunicazione digitale che il mutuatario ha accettato e che l’ipoteca è stata regolarmente concessa. A quel punto la banca fa partire i pagamenti concordati tra le parti. Se il mutuo serve a comprare casa ci sarà, per esempio, un bonifico al venditore e, se il venditore ha ancora un mutuo, un secondo bonifico alla sua banca per chiuderlo.

Che cosa discutere prima con chi vende

Quando il mutuo è collegato a una compravendita, questa modalità ha due particolarità che è bene chiarire per tempo con la parte venditrice.

• I pagamenti partono dopo la firma del venditore. La banca paga necessariamente dopo che il venditore ha firmato l’atto di vendita, e quindi nell’atto la parte di prezzo saldata con il mutuo viene dichiarata come non ancora pagata. Di solito nell’atto si inserisce anche una clausola per cui la documentazione bancaria che prova i pagamenti ha effetto liberatorio per chi compra: non serve quindi stipulare, dopo, un atto di quietanza.
• La proprietà passa con la firma, non con l’arrivo del denaro (art. 1376 c.c.). Se non fosse così, chi compra non potrebbe concedere validamente l’ipoteca su un immobile che non è ancora suo.

La buona notizia per chi vende

Quei pagamenti vengono eseguiti alla sola condizione che il notaio certifichi alla banca di aver stipulato gli atti: dopo la firma, il mutuatario non ne può più bloccare l’esecuzione.

È molto diverso dal bonifico ordinato direttamente dall’acquirente con soldi propri, che resta sempre revocabile, a meno che non sia già partito o non sia un bonifico istantaneo. Per la parte di prezzo che chi compra paga da sé, vedi come si paga il giorno dell’atto.

I bonifici disposti dalla banca in questi casi sono normalmente bonifici urgenti (BIR), che arrivano al venditore nella stessa giornata in cui vengono eseguiti.

Nel caso estremo in cui i soldi non arrivino a destinazione, chi vende non deve cominciare da una causa: l’atto pubblico di vendita è già un titolo esecutivo (art. 474 c.p.c.), in forza del quale si può iniziare subito l’esecuzione forzata per recuperare la parte di prezzo non pagata.

Parlarne per tempo

I mutui unilaterali sono ormai la stragrande maggioranza. Se compri con un mutuo, parlane per tempo con chi vende e con il notaio; se vendi e chi compra ha un mutuo, chiedi subito come verrà stipulato. Così nessuno scopre queste particolarità il giorno dell’atto di vendita.

In breve

• Nel mutuo unilaterale la banca non partecipa all’atto: invia prima la proposta, e il mutuatario la accetta davanti al notaio.
• Nell’atto di vendita la quota di prezzo coperta dal mutuo risulta non ancora pagata.
• La banca paga dopo che il notaio le ha certificato la stipula, e il mutuatario non può più bloccare il pagamento.
• I bonifici della banca sono normalmente urgenti (BIR) e arrivano in giornata.

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