Quanto tempo passa dal compromesso al rogito e chi fa che cosa, in che ordine

Il tempo non è una regola: è un accordo

La legge non fissa un termine obbligatorio tra preliminare e rogito. Il termine lo decidete voi — acquirente e venditore — e lo scrivete nel contratto preliminare (art. 1351 c.c.). Quel termine è vincolante: se una parte non si presenta, l’altra può agire in giudizio (art. 2932 c.c.).

Il punto è che il termine va scelto dopo aver capito quanto tempo servono i passaggi intermedi, non prima. Altrimenti è un numero buttato lì.

La catena: ogni passaggio dipende da un altro

Questo è il concetto che manca quasi sempre. I passaggi tra compromesso e rogito non sono una lista da spuntare in ordine sparso: sono una sequenza con dipendenze. Se uno si blocca, quelli dopo slittano.

Ecco la sequenza tipica di una compravendita residenziale con mutuo. Non tutte le voci servono sempre, ma l’ordine conta.

Fase 1 — Subito dopo il preliminare

• Trascrizione del preliminare (facoltativa ma consigliata): il notaio la esegue presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Ha effetto di prenotazione dell’acquisto (art. 2645-bis c.c.). Va fatta entro il termine previsto dalla norma, che trovi nel testo dell’articolo del codice civile stesso.
• Consegna dei documenti dell’immobile al notaio: atto di provenienza, planimetria catastale, certificato di agibilità, titoli edilizi. L’elenco completo è nella pagina dedicata del sito. Questo passaggio è a carico del venditore, ma nella pratica conviene che l’acquirente verifichi che sia stato fatto.
• Richiesta del mutuo: l’acquirente presenta la domanda alla banca. La banca avvia l’istruttoria.

Fase 2 — In parallelo, appena i documenti sono disponibili

• Verifiche ipotecarie e catastali del notaio: il notaio controlla la continuità delle trascrizioni ventennali (art. 2643 e seguenti c.c.), eventuali ipoteche, pignoramenti, vincoli. Questo passaggio non può partire finché il notaio non ha l’atto di provenienza.
• Perizia della banca: la banca manda un perito a valutare l’immobile. La perizia non può partire finché la banca non ha la documentazione urbanistica e catastale. Se il venditore consegna i documenti in ritardo, la perizia slitta e il mutuo slitta.
• Verifica di conformità urbanistica e catastale: il notaio (e, quando necessario, un tecnico incaricato dal venditore) controlla che lo stato di fatto dell’immobile corrisponda ai titoli edilizi e alla planimetria catastale. Se non corrisponde, serve una pratica edilizia o un aggiornamento catastale — e questo blocca tutto.

Fase 3 — Quando le verifiche sono chiuse

• Delibera del mutuo: la banca comunica l’approvazione definitiva. Da qui il notaio può preparare sia l’atto di compravendita sia l’atto di mutuo.
• Predisposizione degli atti notarili: il notaio prepara le bozze, le invia alle parti per la lettura. Questo passaggio richiede che tutte le verifiche siano concluse e che la banca abbia trasmesso le condizioni definitive del finanziamento.
• Richiesta dell’assegno circolare o predisposizione del bonifico: l’acquirente deve sapere l’importo esatto — che dipende dal prezzo, dal mutuo deliberato, dalle spese — per predisporre il saldo.

Fase 4 — Il rogito

• Stipula davanti al notaio: lettura dell’atto, firme, consegna degli assegni o conferma dei bonifici, consegna delle chiavi se prevista.
• Registrazione e trascrizione: il notaio provvede dopo la stipula, nei termini di legge.

I colli di bottiglia

Nella pratica, i ritardi dipendono quasi sempre da tre cose:

1. Documenti del venditore consegnati tardi. Finché il notaio non ha l’atto di provenienza e la documentazione urbanistica, non può fare le verifiche. Finché non ci sono le verifiche, la banca non ha la perizia. Ogni giorno di ritardo qui si moltiplica.
2. Difformità urbanistiche o catastali. Se lo stato di fatto non corrisponde ai titoli, serve un tecnico che presenti una pratica al Comune o aggiorni il Catasto. I tempi dipendono dal Comune e dalla complessità della difformità. Non sono prevedibili con precisione: vanno stimati caso per caso con il tecnico.
3. Istruttoria bancaria. I tempi della banca non dipendono né da te né dal notaio. Variano da istituto a istituto e da periodo a periodo. Se il mutuo è indispensabile per pagare il saldo, il rogito non si può fissare prima della delibera definitiva.

Chi fa che cosa: la lista da stampare

Venditore:

• Raccogliere e consegnare al notaio tutti i documenti dell’immobile (provenienza, urbanistica, catasto, agibilità, APE, eventuali delibere condominiali)
• Incaricare un tecnico se emergono difformità
• Comunicare eventuali ipoteche residue da cancellare
• Procurare l’attestazione dello stato dei pagamenti condominiali (art. 63 disp. att. c.c.)

Acquirente:

• Presentare la domanda di mutuo alla banca il prima possibile dopo il preliminare
• Trasmettere alla banca i documenti che la banca richiede
• Comunicare al notaio i dati per l’eventuale richiesta di agevolazioni fiscali
• Predisporre il saldo (assegno circolare o bonifico) nei tempi indicati dal notaio

Notaio:

• Eseguire le visure ipotecarie e catastali
• Verificare la regolarità urbanistica e catastale sulla base dei documenti ricevuti
• Trascrivere il preliminare, se richiesto
• Predisporre gli atti (compravendita e, se c’è, mutuo)
• Coordinare la data del rogito con le parti e con la banca
• Registrare e trascrivere l’atto dopo la stipula

Banca (se c’è il mutuo):

• Svolgere l’istruttoria
• Incaricare il perito
• Comunicare la delibera
• Trasmettere al notaio il contratto di mutuo e le condizioni

Come scegliere il termine nel preliminare

Non partire dalla data che vorresti: parti dalla catena dei passaggi e stima all’indietro.

Chiedi al notaio, prima di firmare il preliminare, quali verifiche servono per quel particolare immobile. Chiedi alla banca, prima di firmare il preliminare, una stima dei tempi di istruttoria. Il termine realistico è la somma dei passaggi più un margine.

Se il termine è troppo stretto e qualcosa si inceppa, le conseguenze possono essere serie: la parte inadempiente risponde del ritardo secondo le regole generali sull’inadempimento contrattuale (artt. 1453 e seguenti c.c.) e, se nel preliminare è prevista una caparra confirmatoria, si applica l’art. 1385 c.c.

Se qualcosa cambia in corsa

Le parti possono sempre accordarsi per spostare la data del rogito, con una scrittura integrativa al preliminare. Serve il consenso di entrambe: uno solo non può spostare unilateralmente la data, salvo che il contratto lo preveda espressamente.