Il certificato di destinazione urbanistica: quando serve e quando no

Che cos’è e a che cosa serve

Il certificato di destinazione urbanistica — in breve CDU — è un documento rilasciato dal Comune che descrive la destinazione di un terreno secondo gli strumenti urbanistici vigenti: agricolo, edificabile, a verde pubblico, e così via. Lo prevede l’art. 30 del d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (Testo unico dell’edilizia).

Serve a chi compra per sapere che cosa si può fare su quel terreno, e al notaio per poter ricevere l’atto. Senza CDU, quando è obbligatorio, l’atto è nullo: lo dice espressamente lo stesso art. 30, comma 2.

Quando è obbligatorio

Il CDU va allegato agli atti tra vivi — una vendita, una permuta, un conferimento in società, una divisione — che trasferiscono diritti reali su terreni, oppure che costituiscono o sciolgono una comunione su di essi (art. 30, comma 2, del d.P.R. 380/2001).

C’è però un caso frequente in cui la regola si attenua. Quando il terreno è la pertinenza di un fabbricato censito al catasto urbano — il giardino di una villetta, il cortile di un capannone — il CDU serve solo se l’area di pertinenza misura in tutto 5.000 metri quadrati o più. Sotto quella soglia non occorre. La regola è la stessa da sempre.

Le successioni, invece, non lo richiedono: l’obbligo riguarda gli atti tra vivi, e allegare il CDU alla dichiarazione di successione non è mai obbligatorio. Può semmai convenire procurarselo per essere sicuri di indicare, nella dichiarazione, la natura esatta del terreno.

Quando non serve

Oltre alle pertinenze sotto i 5.000 metri quadrati, la legge esclude espressamente dall’obbligo alcuni atti: le divisioni ereditarie, le donazioni fra coniugi e fra parenti in linea retta, i testamenti, e gli atti che costituiscono, modificano o estinguono diritti reali di garanzia e servitù (art. 30, comma 10, del d.P.R. 380/2001).

Se stai comprando una villetta con giardino, una casa colonica con i campi intorno o un capannone con piazzale, quindi, conviene sapere fin dall’inizio quanto misura l’area di pertinenza: è la superficie che decide.

Chi lo rilascia e come si ottiene

Il CDU lo rilascia l’ufficio tecnico del Comune in cui si trova il terreno, entro trenta giorni dalla presentazione della domanda (art. 30, comma 3, del d.P.R. 380/2001). La richiesta la presenta il cliente, che è tenuto a produrre il certificato per l’atto: conviene farla per tempo, appena si sa che nell’operazione c’è un terreno.

Se il Comune non lo rilascia entro i trenta giorni, il certificato può essere sostituito da una dichiarazione di chi vende, o di uno dei condividenti, che attesta di aver presentato la domanda e indica la destinazione urbanistica del terreno (art. 30, comma 4). Ma è una soluzione residuale: nella normalità il certificato arriva dal Comune.

Nella pratica i tempi cambiano da Comune a Comune, e conviene tenerne conto già quando si fissa la data del contratto definitivo di vendita (il cosiddetto rogito), per evitare ritardi.

La validità del CDU

Il certificato vale un anno dalla data di rilascio, a condizione che nel frattempo gli strumenti urbanistici non siano cambiati: lo dichiara nell’atto chi vende, o uno dei condividenti (art. 30, comma 3, del d.P.R. 380/2001). Passato l’anno, va chiesto di nuovo.

È un punto che sfugge spesso: il CDU non è un documento che si fa una volta e vale per sempre. Se l’atto slitta oltre l’anno, il certificato non è più utilizzabile.

CDU e lottizzazione abusiva

La ragione per cui il CDU è obbligatorio — e la sua assenza rende nullo l’atto — è la prevenzione della lottizzazione abusiva. L’art. 30, comma 1, del d.P.R. 380/2001 definisce la lottizzazione abusiva, e i commi successivi impongono il CDU proprio come strumento di controllo.

Il notaio è tenuto a verificare che il CDU sia presente e valido. Se manca o è scaduto, non può procedere alla stipula.

Che cosa controllare prima della stipula

Se stai vendendo o comprando un terreno, o un immobile con un terreno di pertinenza di almeno 5.000 metri quadrati, ecco i punti da verificare:

• il CDU è stato chiesto al Comune competente, con un margine di almeno trenta giorni rispetto alla data dell’atto;
• non è passato più di un anno dalla data di rilascio;
• la destinazione indicata nel CDU corrisponde a quello che ti aspetti (se pensi di comprare un terreno edificabile, il CDU deve confermarlo);
• se il Comune è in ritardo, va valutata per tempo la dichiarazione sostitutiva.

La destinazione urbanistica indicata nel CDU, attenzione, non equivale a una conferma che si possa costruire senza ulteriori passaggi. Il CDU dice che cosa prevede il piano regolatore per quel terreno, non che il permesso di costruire sia già ottenibile: per quello servono verifiche tecniche specifiche, da affidare a un professionista abilitato.

Se hai dubbi sul fatto che il tuo atto richieda o meno il certificato di destinazione urbanistica, scrivi allo studio.