Vendere o donare la casa in famiglia
Le imposte delle due strade sullo stesso bene, affiancate. Rispondi a qualche domanda: il conto compare subito. Non servono i tuoi dati.
Il confronto compare qui appena hai risposto.
La scelta fra vendere e donare dipende anche da quello che non si calcola: se ne parla nello studio. Per le imposte di una donazione con più persone, o per una successione, c'è il calcolo di successione e donazione; per il costo dell'atto, il preventivo.
Vendere o donare: non solo imposte
Sulle imposte il confronto è presto fatto, e il calcolo qui sopra lo mostra: fra genitori e figli la donazione di solito costa meno. La vendita paga il registro sul valore catastale, il 2% con i benefici «prima casa» e il 9% senza; la donazione non paga imposta fino a 1.000.000 € per ciascun figlio, e con i benefici «prima casa» ipotecaria e catastale sono fisse. Fra fratelli, o con parenti più lontani, il conto può girare.
Ma sono due atti diversi, e la differenza vera non è nelle imposte.
- La vendita è definitiva. Chi compra paga il prezzo, e lo paga davvero, in modo tracciabile. Una vendita in cui il prezzo non si paga è una donazione nascosta: ne ha i rischi, senza la chiarezza di chiamarla con il suo nome.
- La donazione rientra nei conti della successione.Quando si aprirà la successione di chi ha donato, la donazione si mette nel conto di chi l'ha ricevuta; e se lede la quota che la legge riserva agli altri familiari, questi possono agire per ridurla.
- Chi compra dal donatario è al sicuro; il donatario no.Dal 2025 chi compra una casa che arriva da una donazione non rischia più di doverla restituire: la tutela degli altri familiari, verso di lui, diventa un credito in denaro. Chi ha ricevuto la donazione, invece, se è ancora proprietario, resta esposto: se un altro legittimario vince l'azione di riduzione, può dover restituire l'immobile. Che cosa è cambiato per chi compra.
- La plusvalenza. Chi vende una casa comprata meno di cinque anni prima può doverne pagare l'imposta: dipende dal prezzo d'acquisto, dalle spese e da dove si è abitato, e il calcolo non la considera.
Donare e continuare ad abitarci
Il modo più frequente di passare la casa ai figli è la donazione con riserva di usufrutto: il genitore dona la nuda proprietà e continua ad abitare la casa per tutta la vita. Le imposte si pagano sulla nuda proprietà, che vale tanto meno quanto più giovane è chi tiene l'usufrutto; quando l'usufrutto finisce, il figlio diventa pieno proprietario senza un altro atto. Quanto vale la nuda proprietà, età per età: il calcolo di usufrutto e nuda proprietà.
Che cosa il calcolo non comprende
- l'onorario del notaio e le spese dell'atto: sono nel preventivo;
- il mutuo: per una vendita con mutuo c'è il calcolo delle imposte sull'acquisto;
- la plusvalenza di chi vende;
- le donazioni a più persone insieme, che si calcolano con il calcolo di successione e donazione.
Domande frequenti
Conviene vendere o donare la casa a un figlio?
Sulle imposte, di solito la donazione costa meno: fra genitori e figli l'imposta di donazione non è dovuta fino a 1.000.000 € per ciascuno, mentre la vendita paga il registro sul valore catastale. Ma le imposte non sono l'unica differenza: la vendita è definitiva, la donazione rientra nei conti della successione.
Posso vendere la casa a mio figlio a un prezzo basso?
Il prezzo deve essere vero e pagato davvero, in modo tracciabile. Un prezzo molto più basso del valore può far considerare l'atto, per la differenza, una donazione; e una vendita in cui il prezzo non si paga è una donazione nascosta, con i rischi della donazione e senza la sua chiarezza.
Chi compra una casa da chi l'ha ricevuta in donazione rischia qualcosa?
Dal 2025 no: se gli altri familiari si ritengono lesi, la loro tutela verso chi ha comprato si trasforma in un credito in denaro. Chi ha ricevuto la donazione, invece, se è ancora proprietario, resta esposto: se un altro legittimario vince l'azione di riduzione, può dover restituire l'immobile.
Se dono la casa e mi tengo l'usufrutto, su che cosa si pagano le imposte?
Sulla nuda proprietà, che vale tanto più quanto più anziano è chi tiene l'usufrutto. Quando l'usufrutto finisce, il figlio diventa pieno proprietario senza un altro atto.