La data del contratto definitivo slitta: che cosa rischi davvero

Perché la data del preliminare conta

Nel contratto preliminare di compravendita le parti fissano un termine entro cui stipulare il contratto definitivo davanti al notaio. Quel termine non è un suggerimento: è un impegno contrattuale. Superarlo senza giustificazione espone la parte inadempiente alle conseguenze previste dal contratto stesso e, in mancanza, dalle regole generali sull’inadempimento (artt. 1453 e seguenti del codice civile).

Non tutti i termini, però, funzionano allo stesso modo. La differenza cruciale è tra termine ordinario e termine essenziale.

Se vuoi ripassare che cosa sono il preliminare e il contratto definitivo, e a che cosa ti impegna ciascuno, trovi tutto nella pagina su proposta, preliminare e contratto definitivo di vendita.

Termine ordinario e termine essenziale: perché cambia tutto

Se il preliminare fissa una data senza aggiungere altro, il termine è di solito considerato ordinario. Significa che il semplice superamento della data non scioglie il contratto: la parte che vuole comprare (o vendere) può ancora chiedere l’adempimento, cioè pretendere che l’altra si presenti dal notaio. Prima, però, deve inviare una diffida ad adempiere, assegnando un ulteriore termine — non inferiore alla misura prevista dall’art. 1454 del codice civile — trascorso il quale il contratto si risolve di diritto.

Se invece il termine è qualificato come essenziale — perché il preliminare dice espressamente che è tale, oppure perché dalla natura dell’affare risulta che una parte non avrebbe interesse a una prestazione tardiva — il superamento della data produce un effetto molto più netto. La parte non inadempiente può dichiarare, entro il termine previsto dall’art. 1457 del codice civile, che vuole la risoluzione, e il contratto si scioglie senza bisogno di giudizio.

La distinzione è decisiva, e va verificata leggendo il preliminare con attenzione. Se non è chiaro a quale tipo appartenga il termine fissato, è il caso di chiedere una valutazione prima che la data si avvicini.

La caparra confirmatoria

Quando il preliminare prevede il versamento di una caparra confirmatoria — ed è la situazione più frequente — l’art. 1385 del codice civile regola le conseguenze dell’inadempimento.

Se a non presentarsi è chi ha versato la caparra (di solito l’acquirente), l’altra parte può recedere dal contratto e trattenere la somma ricevuta. Se invece è inadempiente chi l’ha incassata (di solito il venditore), l’acquirente può recedere e chiedere il doppio della caparra.

In alternativa al recesso, la parte non inadempiente può scegliere la via ordinaria: chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno effettivo, restituendo o facendosi restituire la caparra. La scelta tra le due strade è irreversibile, e conviene farla con cognizione di causa.

Il mutuo che scade

Se hai ottenuto una delibera di mutuo, sappi che quella delibera ha una durata limitata. Il termine di validità è fissato dalla banca e varia da istituto a istituto: lo trovi nel documento di delibera o nelle condizioni che ti sono state comunicate.

Quando la data del contratto definitivo slitta oltre quel termine, la delibera decade. Questo significa che dovrai presentare una nuova richiesta, con una nuova istruttoria, e senza garanzia che le condizioni — tasso, importo, durata — restino le stesse. In un mercato con tassi in movimento, anche poche settimane possono cambiare il costo complessivo del finanziamento.

Se il ritardo non dipende da te, il danno derivante dalla perdita di condizioni di mutuo favorevoli può rientrare nel risarcimento che hai diritto di chiedere. Ma dimostrarlo richiede documentazione precisa: conserva tutto ciò che la banca ti ha comunicato.

Le agevolazioni fiscali a rischio

Alcune agevolazioni sull’acquisto di immobili sono legate a scadenze rigide. Per verificare se lo slittamento del contratto definitivo incide su un’agevolazione che ti spetta, occorre individuare il termine specifico previsto dalla norma applicabile al tuo caso e confrontarlo con la nuova data ipotizzata per la stipula. I termini variano a seconda del tipo di agevolazione e della normativa in vigore: il notaio che segue l’atto è la persona giusta a cui chiederlo.

Come tutelarti prima che la data arrivi

La parte più utile di questo discorso non riguarda che cosa fare dopo lo slittamento, ma come ridurre il rischio prima.

• Leggi il preliminare con attenzione, in particolare la clausola sul termine e quella sulla caparra. Se il termine è qualificato come essenziale, le conseguenze del ritardo sono immediate e pesanti.
• Porta i documenti al notaio con largo anticipo. Buona parte dei rinvii dipende da documentazione incompleta, irregolarità catastali o urbanistiche da sanare, o pratiche bancarie non chiuse. Prima il notaio ha il quadro completo, prima può segnalare i problemi.
• Verifica i tempi della banca. Se acquisti con mutuo, chiedi esplicitamente entro quando la delibera perde efficacia e quanto tempo serve per l’istruttoria. Comunica queste scadenze al notaio.
• Se il ritardo è dell’altra parte, metti per iscritto la tua disponibilità. Una comunicazione formale — raccomandata o PEC — in cui dichiari di essere pronto alla stipula e chiedi all’altra parte di indicare una nuova data è un elemento importante per dimostrare che l’inadempimento non è tuo.

Quando lo slittamento è consensuale

Se entrambe le parti concordano di spostare la data, la situazione è diversa. Un accordo scritto che proroga il termine impedisce che il ritardo venga trattato come inadempimento. L’accordo va messo per iscritto, firmato da entrambe le parti e, se il preliminare è stato trascritto, è opportuno che anche la proroga risulti in forma idonea. Non basta un messaggio informale: serve un documento che abbia lo stesso valore del preliminare che modifica.

La sentenza che sostituisce il contratto

Esiste una possibilità ulteriore, prevista dall’art. 2932 del codice civile: se una parte si rifiuta di stipulare il contratto definitivo, l’altra può rivolgersi al giudice e ottenere una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto non concluso. È una strada che richiede un giudizio, con i suoi tempi e i suoi costi, ma è un’opzione concreta — soprattutto quando l’immobile ha un valore che giustifica l’investimento processuale. Se il preliminare è stato trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis del codice civile, la trascrizione protegge l’acquirente da vendite a terzi o iscrizioni di ipoteche nel frattempo.

Se la data del tuo contratto definitivo rischia di slittare, scrivi allo studio prima che arrivi.