Proposta, preliminare e contratto definitivo di vendita (rogito): che cosa firmi e a che cosa ti impegni

Tre atti, tre livelli di impegno

Quando si compra casa non si firma un unico documento: si passa per tappe, e ciascuna ha conseguenze diverse. Il punto centrale è la differenza tra il preliminare e il contratto definitivo di vendita (il cosiddetto rogito): con il preliminare ti obblighi a comprare (o a vendere), con il definitivo la proprietà cambia davvero di mano. Prima di entrambi c’è spesso un terzo passaggio, la proposta di acquisto, che molti sottovalutano.

Vediamo i tre momenti nell’ordine in cui li incontri.

La proposta di acquisto

La proposta è una dichiarazione unilaterale: tu offri di comprare a certe condizioni. Finché il venditore non la accetta, lui non è vincolato; tu invece sì, per tutto il tempo indicato nella proposta stessa. Se il venditore accetta entro quel termine, si forma un contratto (art. 1326 del codice civile), e a quel punto entrambi siete impegnati.

Nella pratica la proposta viene quasi sempre raccolta dall’agenzia immobiliare su un modulo prestampato, e spesso prevede il versamento di una somma. Qui serve attenzione: quella somma può essere qualificata come caparra confirmatoria oppure come semplice deposito, e le conseguenze in caso di ripensamento sono molto diverse. Il modo in cui la proposta è scritta conta, anche se è un foglio che sembra standard.

Un punto che conviene sapere: la proposta accettata, se contiene tutti gli elementi essenziali della vendita, può già valere come preliminare. Non sempre è così, ma succede più spesso di quanto si pensi.

Il contratto preliminare (il «compromesso»)

Il preliminare è il contratto con cui venditore e compratore si obbligano a stipulare il contratto definitivo (art. 1351 del codice civile). Non trasferisce la proprietà: crea un obbligo reciproco a trasferirla.

Perché esiste, se poi bisogna comunque andare dal notaio per il definitivo? Perché tra il momento in cui le parti si accordano e il giorno in cui sono pronti tutti i documenti passano settimane o mesi. Il preliminare serve a fissare l’accordo — prezzo, tempi, condizioni — e a proteggerlo nel frattempo.

La forma

Il preliminare di compravendita immobiliare deve avere la forma scritta (art. 1351 del codice civile, che impone al preliminare la stessa forma prescritta per il contratto definitivo; per la vendita immobiliare la forma scritta è richiesta dall’art. 1350, n. 1, del codice civile). Può essere una scrittura privata tra le parti oppure un atto notarile. La differenza non è solo di formalità: solo il preliminare ricevuto da un notaio o autenticato dal notaio può essere trascritto nei registri immobiliari.

La trascrizione del preliminare

Trascrivere il preliminare (art. 2645-bis del codice civile) significa renderlo opponibile ai terzi. In parole concrete: se dopo il tuo preliminare trascritto il venditore vende a qualcun altro, o se un suo creditore iscrive un’ipoteca, quell’atto non ti è opponibile — la tua posizione è protetta. Senza trascrizione, se il venditore vende a un terzo che trascrive prima di te, rischi di restare con un credito risarcitorio ma senza la casa.

La trascrizione del preliminare non è obbligatoria, ma è una tutela seria, e ha senso soprattutto quando tra il preliminare e il definitivo passa del tempo.

La caparra confirmatoria, e gli acconti sul prezzo

Il preliminare prevede di solito il versamento di una caparra confirmatoria (art. 1385 del codice civile). Se chi ha versato la caparra non adempie, l’altra parte può recedere e trattenerla. Se è il venditore a non adempiere, il compratore può recedere e chiedere il doppio della caparra. In entrambi i casi la parte che non è inadempiente può anche scegliere una strada diversa: chiedere al giudice l’esecuzione del contratto oppure il risarcimento del danno secondo le regole generali. La caparra, insomma, non è una penale automatica — è una delle opzioni.

Oltre alla caparra, si possono versare anche acconti sul prezzo: al momento del preliminare oppure in una fase successiva, comunque prima del contratto definitivo.

Il contratto definitivo di vendita (il «rogito»)

Il contratto definitivo è l’atto con cui la proprietà passa dal venditore al compratore. Lo redige il notaio, che lo legge alle parti, ne verifica la legalità e poi lo trascrive nei registri immobiliari (artt. 2643 e 2644 del codice civile): è la trascrizione che rende l’acquisto opponibile a chiunque.

Fino al definitivo, anche se hai firmato proposta e preliminare, la proprietà è ancora del venditore. Questo significa, tra l’altro, che i rischi sull’immobile — un danno, un provvedimento amministrativo — restano in capo a lui, salvo patti diversi.

Che cosa fa il notaio prima della firma

Il notaio non si limita a leggere un testo e raccogliere le firme. Lo studio effettua le visure ipotecarie e catastali, per verificare chi è il proprietario e se sull’immobile ci sono ipoteche, pignoramenti o altri vincoli.

Sulla conformità catastale, però, il ruolo del notaio va inteso bene. Il notaio non fa alcun accesso all’immobile, e quindi non può verificarne lo stato di fatto. Quello che verifica è la conformità soggettiva: individua gli intestatari catastali e controlla che corrispondano a chi risulta proprietario nei registri immobiliari. La conformità oggettiva — cioè che dati catastali e planimetria corrispondano allo stato reale dell’immobile — la dichiara invece il venditore, nell’atto (art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52, come modificato dal d.l. 31 maggio 2010, n. 78, convertito con modificazioni dalla legge 30 luglio 2010, n. 122). Ne parla più a fondo la pagina sulla conformità catastale.

Un discorso simile vale per la regolarità urbanistica. Il notaio non ha la formazione tecnica per controllare lo stato urbanistico di un immobile: può accorgersi di discrepanze macroscopiche nella documentazione, ma per una verifica vera e propria è sempre meglio affidarsi a un tecnico competente.

Quanto alle imposte, il notaio non si limita a controllare che vengano pagate: le versa lui, tempestivamente e correttamente, e se sbaglia ne risponde in proprio nei confronti del fisco (art. 57 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131).

Se stai comprando con un mutuo, il contratto di compravendita e l’atto di mutuo si stipulano nella stessa seduta, così che l’ipoteca a garanzia della banca venga iscritta contestualmente.

Se ti interessa il dettaglio di quello che succede nelle settimane prima della firma, c’è una pagina dedicata: il conto alla rovescia del rogito.

Riepilogo: che cosa succede a ogni passaggio

• Proposta di acquisto — vincola solo chi la fa, fino all’accettazione. Se accettata, può già valere come preliminare.
• Preliminare (compromesso) — obbliga entrambe le parti a concludere la vendita. Se trascritto, protegge il compratore da vendite a terzi o iscrizioni pregiudizievoli. Non trasferisce la proprietà.
• Contratto definitivo di vendita (rogito) — trasferisce la proprietà e viene trascritto nei registri immobiliari. Da questo momento l’immobile è tuo.

Documenti da preparare

L’elenco completo dei documenti che servono per il contratto definitivo dipende dal tipo di immobile e dalla situazione specifica. Lo studio li verifica e ti dice che cosa occorre. Per un’idea di massima puoi consultare la lista documenti per l’acquisto.

Quanto costa ogni passaggio

La proposta e il preliminare in forma di scrittura privata non richiedono un intervento notarile — e quindi non hanno un costo di atto — a meno che tu non scelga di far redigere o autenticare il preliminare dal notaio (scelta che serve per la trascrizione, come spiegato sopra). Il preliminare, anche in forma privata, è soggetto a imposta di registro: l’importo dipende da come sono qualificate le somme versate e va verificato caso per caso con l’Agenzia delle Entrate o con lo studio.

Il costo del contratto definitivo si compone di tre voci distinte: l’onorario del notaio, le imposte e i tributi che il notaio incassa e versa allo Stato per tuo conto, e le anticipazioni per le visure e gli altri adempimenti. Di queste tre voci, l’onorario è quella che cambia da notaio a notaio; le imposte e i tributi sono fissati dalla legge e sono uguali per tutti. Se vuoi un’indicazione concreta puoi chiedere un preventivo.